Những việc cần làm trước khi khởi công là bước chuẩn bị quan trọng giúp gia chủ hạn chế rủi ro, kiểm soát chi phí và bảo đảm an toàn trong quá trình xây dựng. Đặc biệt, tại các khu dân cư đông đúc ở TP.HCM, việc tháo dỡ nhà cũ có thể ảnh hưởng đến những công trình nằm sát ranh đất nếu không được khảo sát và tổ chức thi công phù hợp.
Vì vậy, trước khi tiến hành tháo dỡ hoặc xây dựng nhà mới, gia chủ cần kiểm tra hồ sơ pháp lý, điều kiện hiện trường, tình trạng nhà hàng xóm và trách nhiệm của các bên liên quan.
Vì sao cần chuẩn bị kỹ trước khi khởi công xây nhà?
Những việc cần làm trước khi khởi công không chỉ là lựa chọn ngày khởi công, tập kết vật tư hoặc chuẩn bị nhân công mà còn bao gồm nhiều công việc pháp lý và kỹ thuật. Đối với nhà phố xây chen, công trình thường có diện tích thi công hạn chế, nằm sát nhà hàng xóm và chịu ảnh hưởng bởi điều kiện giao thông, vận chuyển vật tư.
Nếu thiếu chuẩn bị, quá trình thi công có thể gặp những vấn đề như:
-
Chậm tiến độ do hồ sơ hoặc mặt bằng chưa đáp ứng điều kiện.
-
Phát sinh chi phí tháo dỡ, vận chuyển và xử lý kết cấu cũ.
-
Ảnh hưởng đến tường, móng hoặc hệ thống kỹ thuật của nhà liền kề.
-
Tranh chấp khi xuất hiện vết nứt, thấm hoặc hư hỏng.
-
Nguy cơ mất an toàn cho người lao động và cư dân xung quanh.
Chuẩn bị đầy đủ ngay từ đầu giúp chủ đầu tư và nhà thầu chủ động lựa chọn phương án thực hiện phù hợp.
Kiểm tra hồ sơ pháp lý và điều kiện thi công
Một trong những việc cần làm trước khi khởi công là rà soát hồ sơ và xác định công trình đã đáp ứng các điều kiện cần thiết theo quy định hay chưa.
Kiểm tra giấy phép và hồ sơ thiết kế
Gia chủ cần kiểm tra giấy phép xây dựng nếu công trình thuộc trường hợp phải có giấy phép, đồng thời đối chiếu với hồ sơ thiết kế dự kiến triển khai.
Các nội dung quan trọng gồm:
-
Quy mô xây dựng, số tầng và chiều cao công trình.
-
Ranh giới đất, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi.
-
Phương án móng, kết cấu và các giải pháp kỹ thuật.
-
Hồ sơ thiết kế, biện pháp thi công và những tài liệu cần thiết khác.
-
Điều kiện khởi công theo quy định áp dụng.
Nếu công trình thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng, gia chủ vẫn phải kiểm tra các điều kiện pháp lý và yêu cầu quản lý xây dựng liên quan.
Kiểm tra điều kiện mặt bằng
Những việc cần làm trước khi khởi công còn bao gồm khảo sát đường vận chuyển vật tư, vị trí tập kết phế thải, hệ thống điện nước hiện hữu và khả năng tiếp cận của phương tiện thi công.
Đối với nhà trong hẻm nhỏ, cần tính toán phương án vận chuyển phù hợp, tránh ảnh hưởng đến lối đi chung và sinh hoạt của cư dân.
Khảo sát hiện trạng nhà liền kề trước khi thi công
Khảo sát hiện trạng nhà liền kề là công việc đặc biệt quan trọng đối với những ngôi nhà xây sát ranh hoặc có kết cấu tiếp giáp.
Trong danh sách những việc cần làm trước khi khởi công, khảo sát nhà hàng xóm nên được thực hiện trước khi tháo dỡ công trình hiện hữu hoặc triển khai các công việc có khả năng gây rung động.
Vì sao phải khảo sát nhà hàng xóm?
Những công trình đã sử dụng nhiều năm có thể tồn tại vết nứt, hiện tượng thấm nước, bong tróc hoặc lún lệch từ trước.
Nếu không ghi nhận hiện trạng ban đầu, các bên sẽ gặp khó khăn khi xác định nguyên nhân và trách nhiệm nếu xuất hiện khiếu nại trong quá trình thi công.
Việc khảo sát giúp:
-
Ghi nhận những hư hỏng đã tồn tại.
-
Nhận diện vị trí có nguy cơ bị ảnh hưởng.
-
Cung cấp dữ liệu để lựa chọn phương án bảo vệ.
-
Tạo cơ sở đối chiếu khi phát sinh sự cố.
Đối với nhà cũ, nhà có dấu hiệu nghiêng, lún hoặc kết cấu yếu, cần có đánh giá chuyên môn phù hợp trước khi thi công.
Lập biên bản và ghi hình hiện trạng nhà hàng xóm
Lập biên bản hiện trạng nhà liền kề là một trong những việc cần làm trước khi khởi công mà gia chủ không nên bỏ qua.
Những nội dung cần ghi nhận
Biên bản nên thể hiện:
-
Thông tin công trình dự kiến xây dựng và nhà liền kề.
-
Thời gian, địa điểm khảo sát.
-
Những khu vực đã được kiểm tra.
-
Vị trí, đặc điểm các vết nứt, thấm hoặc hư hỏng hiện hữu.
-
Hình ảnh, video và tài liệu đính kèm.
-
Ý kiến và xác nhận của những bên tham gia.
Nên chụp ảnh tổng thể và chi tiết tại các vị trí có dấu hiệu bất thường, kèm mốc thời gian và thông tin nhận diện vị trí.
Việc khảo sát bên trong nhà hàng xóm cần được thực hiện trên cơ sở có sự đồng ý của chủ sở hữu hoặc người có quyền quản lý.
Trường hợp không thể tiếp cận, chủ đầu tư nên ghi nhận việc đã đề nghị khảo sát, phạm vi có thể quan sát hợp pháp và những hạn chế của hồ sơ hiện trạng.
Biên bản hiện trạng nhà liền kề là tài liệu hỗ trợ đối chiếu, không tự động miễn trừ trách nhiệm của chủ đầu tư hoặc nhà thầu nếu thi công gây thiệt hại.
Kiểm tra phương án tháo dỡ nhà cũ
Đối với công trình xây mới trên nền nhà hiện hữu, những việc cần làm trước khi khởi công phải bao gồm việc đánh giá kết cấu cũ và lập phương án tháo dỡ phù hợp.
Tháo dỡ nhà cũ không đơn giản là phá bỏ toàn bộ công trình. Trình tự thực hiện cần căn cứ vào kết cấu, hiện trạng công trình, điều kiện tiếp giáp và mức độ ảnh hưởng đến khu vực xung quanh.
Những công việc cần chuẩn bị
Trước khi tháo dỡ, nhà thầu cần tổ chức kiểm tra hiện trạng và xác định phương án kỹ thuật, bao gồm:
-
Kiểm tra kết cấu và các bộ phận có nguy cơ mất ổn định.
-
Xác định hệ thống điện, nước và các đường kỹ thuật cần cô lập.
-
Kiểm tra những bộ phận có liên kết hoặc tiếp giáp nhà bên cạnh.
-
Lập phương án che chắn, chống đỡ và kiểm soát bụi.
-
Xác định khu vực nguy hiểm và biện pháp ngăn người không có nhiệm vụ tiếp cận.
-
Bố trí nhân sự có chuyên môn giám sát công việc.
Biện pháp tháo dỡ nhà cũ phải phù hợp với kết quả khảo sát thực tế và được người có trách nhiệm xem xét trước khi triển khai.
Không nên tự ý tháo bỏ những cấu kiện có khả năng ảnh hưởng đến sự ổn định của công trình hoặc nhà liền kề.
Biện pháp bảo vệ nhà liền kề trong quá trình thi công
Những việc cần làm trước khi khởi công cần được triển khai đồng thời với phương án biện pháp bảo vệ nhà liền kề, đặc biệt khi công trình nằm sát ranh hoặc có tầng hầm.
Kiểm soát tác động đến công trình xung quanh
Tùy điều kiện hiện trường, nhà thầu cần đánh giá và lựa chọn giải pháp phù hợp để:
-
Hạn chế rung động và tác động cơ học trong quá trình tháo dỡ.
-
Ngăn vật liệu, phế thải rơi sang công trình bên cạnh.
-
Bảo vệ các cấu kiện có nguy cơ mất ổn định.
-
Kiểm soát bụi, tiếng ồn và nước thải.
-
Theo dõi những dấu hiệu bất thường tại nhà liền kề.
Đối với công trình có đào móng sâu hoặc tầng hầm, giải pháp chống đỡ và bảo vệ công trình lân cận cần được tính toán theo điều kiện địa chất, kết cấu và biện pháp thi công cụ thể.
An toàn thi công trong khu dân cư phải được duy trì trong suốt quá trình thực hiện, không chỉ ở giai đoạn tháo dỡ.
Khi phát hiện dấu hiệu nguy hiểm, cần dừng công việc có liên quan, bảo vệ khu vực và tổ chức đánh giá, xử lý trước khi tiếp tục.
Phân định trách nhiệm giữa chủ đầu tư và nhà thầu
Một trong những việc cần làm trước khi khởi công là xác định rõ trách nhiệm của từng bên thông qua hợp đồng và hồ sơ tổ chức thi công.
Trách nhiệm của chủ đầu tư
Chủ đầu tư cần bảo đảm những điều kiện thuộc trách nhiệm của mình, cung cấp hồ sơ cần thiết, phối hợp bàn giao mặt bằng và thực hiện các nghĩa vụ liên quan theo quy định.
Gia chủ cũng nên chủ động trao đổi với các hộ liền kề về kế hoạch thi công, đầu mối liên hệ và phương thức tiếp nhận phản ánh.
Trách nhiệm của nhà thầu
Nhà thầu có trách nhiệm tổ chức thi công theo hợp đồng, hồ sơ thiết kế và các yêu cầu kỹ thuật, an toàn áp dụng.
Các nội dung cần làm rõ gồm:
-
Phạm vi và trách nhiệm tổ chức tháo dỡ.
-
Người phụ trách kỹ thuật, an toàn công trường.
-
Phương án bảo vệ công trình liền kề.
-
Quy trình kiểm tra và ghi nhận hiện trạng.
-
Cách tiếp nhận, xử lý phản ánh và sự cố.
-
Trách nhiệm khắc phục thiệt hại theo hợp đồng và pháp luật.
An toàn thi công trong khu dân cư đòi hỏi sự phối hợp thường xuyên giữa chủ đầu tư, nhà thầu và các bên liên quan.
Kiểm tra hiện trạng sau tháo dỡ và trước khi thi công móng
Sau khi hoàn thành tháo dỡ nhà cũ, công trường cần được kiểm tra trước khi chuyển sang giai đoạn xây dựng mới.
Đây là một trong những việc cần làm trước khi khởi công các hạng mục kết cấu quan trọng, nhất là phần móng.
Cần kiểm tra tình trạng mặt bằng, các cấu kiện cũ còn lại, hệ thống kỹ thuật ngầm và những thay đổi có thể quan sát tại công trình liền kề.
Nếu phát hiện điều kiện thực tế khác với hồ sơ thiết kế, nhà thầu cần thông báo để các bên có chuyên môn xem xét phương án xử lý.
Không nên triển khai đào móng khi chưa xác định được giải pháp kỹ thuật và yêu cầu bảo vệ công trình xung quanh.
Kết luận những việc cần làm trước khi khởi công
Những việc cần làm trước khi khởi công có vai trò quan trọng đối với chất lượng, tiến độ và sự an toàn của công trình nhà phố.
Gia chủ cần chú trọng kiểm tra hồ sơ pháp lý, khảo sát hiện trạng nhà hàng xóm, lập biên bản, chuẩn bị phương án tháo dỡ và xác định trách nhiệm của các bên.
Đặc biệt, việc khảo sát hiện trạng nhà liền kề và lựa chọn biện pháp bảo vệ nhà liền kề phù hợp sẽ giúp chủ đầu tư chủ động phòng ngừa rủi ro và có cơ sở xử lý những vấn đề phát sinh.
Xây dựng Phố Việt cung cấp dịch vụ tư vấn thiết kế và thi công nhà phố, biệt thự tại TP.HCM. Gia chủ có thể liên hệ để trao đổi về điều kiện công trình, phương án tổ chức thi công và những công việc cần chuẩn bị trước khi xây dựng.
