Khảo sát khu đất trước khi thiết kế lên phương án mặt bằng hay lựa chọn phong cách kiến trúc, gia chủ cần hiểu rõ khu đất mà mình chuẩn bị xây dựng. Kích thước thực tế, cao độ, hướng đất, đường tiếp cận, hiện trạng nhà liền kề cho đến pháp lý và quy hoạch đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến phương án thiết kế.
Đặc biệt tại các khu đô thị như TP.HCM, một khu đất nhìn trên giấy có vẻ khá đơn giản nhưng khi kiểm tra thực tế có thể phát sinh nhiều yếu tố cần xử lý. Vì vậy, khảo sát khu đất trước khi thiết kế là bước quan trọng giúp kiến trúc sư có dữ liệu ban đầu chính xác, hạn chế tình trạng thiết kế xong mới phát hiện vướng quy hoạch, khoảng lùi, hiện trạng hoặc điều kiện thi công.
khảo sát khu đất trước khi thiết kế: đo đạc kích thước và kiểm tra hiện trạng khu đất
Thông tin đầu tiên cần xác định là kích thước thực tế của khu đất.
Không nên mặc định rằng kích thước trên giấy tờ luôn hoàn toàn trùng khớp với hiện trạng đang sử dụng. Với những khu đất có hình dạng không vuông vức, đất tóp hậu, nở hậu hoặc có nhiều cạnh xiên, việc đo đạc hiện trạng càng quan trọng.
Khi khảo sát khu đất trước khi thiết kế, cần quan tâm đến chiều ngang mặt tiền, chiều dài, kích thước các cạnh, góc khu đất, vị trí ranh đất và những yếu tố hiện hữu có khả năng ảnh hưởng đến công trình.
Đây là dữ liệu cơ sở để kiến trúc sư bố trí cầu thang, phòng khách, bếp, phòng ngủ, giếng trời, gara và các không gian khác một cách chính xác.
Đối với công trình yêu cầu độ chính xác cao hoặc hiện trạng ranh đất phức tạp, gia chủ nên cân nhắc thực hiện đo đạc hiện trạng bằng đơn vị có chuyên môn trước khi chốt phương án thiết kế.
Cao độ khu đất ảnh hưởng trực tiếp đến thiết kế
Cao độ thường ít được gia chủ chú ý trong giai đoạn đầu nhưng lại ảnh hưởng khá nhiều đến công trình.
Cần xác định nền đất hiện hữu cao hay thấp hơn mặt đường, khả năng thoát nước của khu vực, cao độ nhà hai bên và nguy cơ ngập nước.
Ví dụ, nếu nền nhà quá thấp so với mặt đường, phương án thiết kế cần tính toán cao độ tầng trệt phù hợp. Ngược lại, nếu nâng nền quá cao mà không nghiên cứu kỹ, việc tiếp cận gara, bậc tam cấp hoặc kết nối với vỉa hè có thể trở nên bất tiện.
Đặc biệt với nhà có tầng hầm hoặc bán hầm, cao độ hiện trạng là một trong những dữ liệu cần được xem xét ngay từ đầu.
Do đó, khảo sát khu đất trước khi thiết kế không chỉ là đo chiều dài và chiều rộng mà còn phải đánh giá mối quan hệ cao độ giữa khu đất, đường giao thông và các công trình xung quanh.
Hướng đất và điều kiện tự nhiên
Hướng khu đất ảnh hưởng đến khả năng đón sáng, thông gió và mức độ chịu nắng của ngôi nhà.
Kiến trúc sư cần xác định hướng mặt tiền, hướng nắng chính, khả năng thông gió tự nhiên và những mặt nào của công trình bị nhà liền kề che kín.
Thiết kế nhà phố thường có hai bên tiếp giáp công trình khác nên khả năng lấy sáng và thông gió bị hạn chế hơn biệt thự hoặc nhà có nhiều mặt thoáng. Khi đó, giếng trời, sân trước, sân sau hoặc khoảng thông tầng có thể trở thành những giải pháp quan trọng.
Việc nghiên cứu hướng đất ngay từ đầu giúp phương án kiến trúc không chỉ đẹp mà còn phù hợp với điều kiện sử dụng thực tế.
Kiểm tra đường tiếp cận công trình
Một khu đất rộng nhưng nằm trong hẻm nhỏ sẽ có điều kiện thi công rất khác với khu đất nằm trên đường lớn.
Khi khảo sát khu đất trước khi thiết kế, cần ghi nhận chiều rộng đường hoặc hẻm, khả năng xe tải tiếp cận, vị trí tập kết vật tư và điều kiện vận chuyển thiết bị vào công trình.
Những thông tin này đặc biệt quan trọng đối với nhà có tầng hầm, công trình cần ép cọc hoặc phải sử dụng máy móc thi công lớn.
Đường tiếp cận hạn chế có thể làm thay đổi biện pháp thi công và ảnh hưởng đến chi phí xây dựng. Vì vậy, điều kiện tiếp cận nên được đánh giá ngay từ giai đoạn chuẩn bị thay vì chờ đến lúc khởi công.
Hiện trạng các công trình liền kề
Đây là yếu tố rất quan trọng đối với nhà phố xây chen.
Cần khảo sát sơ bộ nhà bên trái, bên phải và phía sau khu đất: công trình có bao nhiêu tầng, kết cấu hiện trạng ra sao, tường có dấu hiệu nứt hay không và khoảng cách giữa các công trình như thế nào.
Nếu dự kiến xây tầng hầm, đào móng sâu hoặc thi công sát nhà cũ, việc đánh giá hiện trạng công trình liền kề càng cần được thực hiện cẩn thận.
Trong một số trường hợp, nên lập hồ sơ hiện trạng nhà lân cận trước khi thi công để có cơ sở đối chiếu nếu sau này phát sinh tranh chấp liên quan đến nứt, lún hoặc hư hỏng.
Khảo sát khu đất trước khi thiết kế vì vậy cũng là bước giúp đơn vị thiết kế dự kiến trước các yêu cầu về kết cấu và biện pháp thi công.
Kiểm tra pháp lý khu đất trước khi đầu tư thiết kế
Trước khi dành nhiều thời gian và chi phí cho một phương án kiến trúc chi tiết, gia chủ nên kiểm tra tình trạng pháp lý của khu đất.
Các thông tin quan trọng gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nếu có, mục đích sử dụng đất, diện tích được công nhận, ranh giới thửa đất và những thông tin pháp lý có liên quan.
Không nên chỉ dựa vào diện tích gia đình đang sử dụng thực tế để yêu cầu kiến trúc sư thiết kế.
Nếu diện tích hoặc ranh đất trên giấy tờ khác với hiện trạng, cần làm rõ trước khi chốt phương án.
Việc kiểm tra pháp lý sớm giúp giảm nguy cơ thiết kế trên một phần diện tích không đủ điều kiện xây dựng hoặc phải chỉnh sửa hồ sơ sau này.
Kiểm tra quy hoạch: lộ giới và chỉ giới xây dựng
Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất khi khảo sát khu đất trước khi thiết kế.
Gia chủ cần tìm hiểu khu đất có chịu ảnh hưởng bởi quy hoạch hay không, lộ giới tuyến đường là bao nhiêu và phần đất nào có thể bị ảnh hưởng bởi chỉ giới xây dựng hoặc các yêu cầu quản lý kiến trúc khác.
Cần phân biệt:
Lộ giới là ranh giới xác định phạm vi đất dành cho đường giao thông và các hạng mục liên quan theo quy hoạch.
Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép bố trí công trình chính trên khu đất theo quy định áp dụng cho trường hợp cụ thể.
Nếu không kiểm tra những thông tin này từ đầu, gia chủ có thể yêu cầu thiết kế một căn nhà dựa trên toàn bộ diện tích đất nhưng sau đó mới phát hiện một phần diện tích không được bố trí công trình như dự kiến.
Khi đó, mặt bằng, diện tích phòng, cầu thang, kết cấu và thậm chí toàn bộ hình thức kiến trúc có thể phải điều chỉnh.
Mật độ xây dựng, tầng cao và khoảng lùi ảnh hưởng thế nào?
Diện tích đất không đồng nghĩa với việc gia chủ được xây kín toàn bộ khu đất hoặc xây số tầng tùy ý.
Khi khảo sát khu đất trước khi thiết kế, đơn vị tư vấn cần nghiên cứu các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc áp dụng cho khu đất cụ thể.
Trong đó thường cần quan tâm đến mật độ xây dựng, quy mô tầng cao, chiều cao công trình và khoảng lùi.
Mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích có thể bố trí công trình trên khu đất.
Nếu khu đất phải chừa một phần diện tích theo chỉ tiêu áp dụng thì kiến trúc sư cần tính toán ngay từ đầu thay vì thiết kế kín đất rồi điều chỉnh sau.
Tầng cao và chiều cao công trình
Số tầng mong muốn của gia chủ phải được đối chiếu với các quy định áp dụng cho vị trí xây dựng cụ thể.
Ngoài số tầng, một số trường hợp còn phải quan tâm đến tổng chiều cao, tầng lửng, sân thượng, mái che thang và các bộ phận kiến trúc khác.
Khoảng lùi
Khoảng lùi có thể ảnh hưởng đáng kể đến diện tích sử dụng của một hoặc nhiều tầng.
Vì vậy, những khu đất có yêu cầu khoảng lùi cần được xác định ngay từ giai đoạn đầu để kiến trúc sư tổ chức mặt bằng và hình khối công trình phù hợp.
Đừng thiết kế hoàn chỉnh rồi mới kiểm tra quy hoạch
Một sai lầm khá phổ biến là gia chủ yêu cầu kiến trúc sư thiết kế đầy đủ công năng, phối cảnh mặt tiền rồi mới bắt đầu tìm hiểu các chỉ tiêu xây dựng.
Cách làm này có thể khiến phương án phải chỉnh sửa nhiều lần.
Trình tự hợp lý hơn là:
Khảo sát hiện trạng → kiểm tra pháp lý → kiểm tra quy hoạch và chỉ tiêu xây dựng → xác định nhu cầu gia đình → lên phương án thiết kế.
Khi các dữ liệu đầu vào đã tương đối rõ, kiến trúc sư có thể đưa ra phương án sát với khả năng xây dựng thực tế hơn.
Đó cũng là lý do khảo sát khu đất trước khi thiết kế nên được xem là một phần của quá trình thiết kế chứ không phải một công việc phụ.
Xin phép xây dựng: cần chuẩn bị gì và khi nào nên bắt đầu?
Sau khi kiểm tra hiện trạng, pháp lý và các chỉ tiêu quy hoạch, gia chủ cần xác định công trình của mình thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, được miễn giấy phép hay có yêu cầu thủ tục khác theo quy định hiện hành.
Nếu thuộc trường hợp phải xin phép, hồ sơ thường liên quan đến giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ thiết kế và các tài liệu khác tùy loại công trình, vị trí và yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
Không nên chờ đến sát ngày dự kiến khởi công mới bắt đầu tìm hiểu thủ tục.
Tốt nhất, vấn đề pháp lý và điều kiện cấp phép nên được kiểm tra từ giai đoạn chuẩn bị thiết kế. Khi phương án kiến trúc cơ bản đã được thống nhất và phù hợp với các chỉ tiêu xây dựng, hồ sơ phục vụ thủ tục cấp phép có thể được triển khai theo quy định.
Đối với các khu đất có yếu tố đặc biệt như quy hoạch, hẻm nhỏ, công trình xây chen, tầng hầm hoặc hiện trạng phức tạp, việc chuẩn bị sớm càng quan trọng.
Những thông tin gia chủ nên chuẩn bị cho kiến trúc sư
Để quá trình tư vấn hiệu quả hơn, trước buổi khảo sát gia chủ nên chuẩn bị các giấy tờ và thông tin đang có như giấy chứng nhận, bản vẽ hiện trạng hoặc hồ sơ nhà cũ nếu có, thông tin quy hoạch đã được cung cấp và nhu cầu xây dựng dự kiến.
Sau khi khảo sát khu đất trước khi thiết kế, đơn vị tư vấn có thể tổng hợp các nhóm dữ liệu chính:
-
Kích thước và hình dạng khu đất.
-
Cao độ và điều kiện thoát nước.
-
Hướng đất và khả năng lấy sáng, thông gió.
-
Đường và hẻm tiếp cận.
-
Công trình liền kề.
-
Tình trạng pháp lý.
-
Thông tin quy hoạch.
-
Lộ giới và chỉ giới xây dựng.
-
Mật độ xây dựng, tầng cao và khoảng lùi.
-
Điều kiện liên quan đến thủ tục xây dựng.
Từ những dữ liệu này, kiến trúc sư mới có cơ sở để kết hợp với nhu cầu của gia đình và phát triển phương án thiết kế phù hợp.
Kết luận
Một phương án kiến trúc tốt không bắt đầu từ hình ảnh mặt tiền đẹp mà bắt đầu từ việc hiểu đúng khu đất.
Kích thước, cao độ, hướng đất, đường tiếp cận, nhà liền kề, pháp lý, quy hoạch, lộ giới, chỉ giới xây dựng, mật độ, tầng cao và khoảng lùi đều có thể tác động đến cách tổ chức ngôi nhà.
Vì vậy, khảo sát khu đất trước khi thiết kế kỹ ngay từ đầu sẽ giúp gia chủ hạn chế đáng kể nguy cơ phải chỉnh sửa phương án, chủ động hơn về chi phí và có cơ sở để triển khai các bước thiết kế – xin phép – thi công tiếp theo một cách thuận lợi.
