ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG PHẦN THÔ TPHCM

Khi có ý định xây nhà phố hay biệt thự hiện đại thì hầu hết các gia chủ đều phải bắt đầu tìm hiểu giá xây nhà phần thô hiện tại trên thi trường để đưa ra những quyết định đúng đắn nhất. Những thắc mắc của anh chị về đơn giá xây dựng phần thô TPHCM 2025 là bao nhiêu? Xây nhà phần thô gồm những gì? Xây nhà phần thô bao nhiêu tiền 1m2 và cách tính như thế nào?…. Có vô vàn câu hỏi cần được giải đáp của chủ nhà. Bài biết dưới đây, Xây Nhà Trọn Gói PHỐ VIỆT sẽ cung cấp những thông tin chi tiết về giá xây nhà trọn gói hay dơn giá xây dựng phần thô cùng những lưu ý hữu ích cho quý khách hàng

Xây dựng phần thô là gì?

Xây dựng phần thô là giai doạn đầu tiên trong quá trình xây dựng một công trình, bao gồm các công việc cơ bản nhất để hoàn thành khung xương và vỏ bên ngoài của công trình. Trong giai doạn này, các công việc chủ yến bao gồm: Móng, khung tường, mái, cửa, cầu thang, hệ thông điện, nước, xử lý nước thải vv.

Phần thô chiếm bao nhiêu phần trăm công trình? Thông thường một gói công trình thi công dân dụng chiếm tỷ lệ giá như sau: phần thô 50%, phần hòan thiện chiếm 30%, 15% nội thất, 5% thiết kế và pháp lý.

Đơn giá xây dựng phần thô năm 2025

Bảng giá phần thô TP HCM và các tỉnh lân cận 2025

Đơn giá xây nhà phần thô \| Nhà Phố
STT	Tổng diện tích xây dựng (m2)	Đơn giá phần thô	Khuyến mãi HĐ T3/2023
1	DTXD > 1000 m2	3.400.000 /m2	3.350.000 /m2
2	DTXD từ 350 - 1000 m2	3.450.000 /m2	3.400.000 /m2
3	DTXD từ 300 - 350 m2	3.500.000 /m2	3.450.000 /m2
4	DTXD từ 250 - 300 m2	3.550.000 /m2	3.500.000 /m2
5	DTXD từ < 250 m2	3.600.000 /m2	3.550.000 /m2
Đơn giá xây nhà phần thô \| Biệt Thự
6	Biệt thự hiện đại	3.750.000 /m2	3.700.000 /m2
7	Biệt thự cổ điển	4.000.000 /m2	3.950.000 /m2

Lưu ý : Đơn giá xây nhà phần thô 2025-2026 gói Cơ Bản khuyến mãi chỉ được áp dụng với hợp đồng kí trước 01/03/2025. Đơn giá xây nhà phần thô 2025 bao gồm luôn nhân công và vật tư điện nước cộng thêm 150.000-300.000/m2

Đơn giá phần thô và nhân công hoàn thiện nhà phố

Đơn giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện Biệt thự

Lưu ý:

Đối với công trình có điều kiện thi công bất lợi (hẻm nhỏ, khó vận chuyển, gần chợ…), báo giá xây nhà phần thô tăng từ 5% - 10%.
Đối với công trình có từ 2-3 mặt tiền trở lên, báo giá xây nhà phần thô tăng từ 5% - 10%.
Đối với công trình như khách sạn, căn hộ dịch vụ, nhà hàng, quán cafe và công trình nhà ở có thiết kế đặc biệt, tăng cường kết cấu… sẽ báo giá xây dựng phần thô trực tiếp theo thiết kế, quy mô và mức độ đầu tư công trình.
Miễn phí 50% chi phí thiết kế kiến trúc với hợp đồng phần thô, miễn phí 100% chi phí thiết kế kiến trúc với hợp đồng thi công trọn gói.

Khách hàng có thể tự tính đơn giá thi công phần thô sơ bộ bằng cách nhập dữ liệu nhà mình dự định xây, phần mềm sẽ tính toán chi phí cơ bản để khách hàng có thể dự trù cho ngôi nhà của mình tại đây >> DỰ TOÁN CHI PHÍ XÂY NHÀ

Lưu ý khi thi công xây dựng phần thô

Thi công phần thô của ngôi nhà ảnh hưởng đến chất lượng của nó trong tương lai. Cùng một đơn giá xây nhà trọn gói phần thô, chủ đầu tư cần xem xét cách thi công và chất lượng thi công của nhà thầu trước khi lựa chọn. Dưới đây là 6 lưu ý cần nắm mà Xây Nhà Trọn Gói LACO muốn chia sẻ đến bạn.

Công tác bảo dưỡng bê tông

vữa Sau khi đổ bê tông, việc bảo dưỡng thường bị bỏ qua. Điều này là rất nguy hiểm, nhất là khi trời nắng gắt. Bỏ qua khâu bảo dưỡng dẫn đến tình trạng bê tông bị khô nhanh, xuất hiện nhiều vết rỗ, làm giảm chất lượng bê tông. Về sau bê tông có thể bị nứt sau khi đổ, đặc biệt là bê tông mái. Bê tông phải được giữ ẩm càng lâu càng tốt sau khi đổ để đạt được cường độ tối đa, tránh nứt nẻ. Cần tưới nước trước và sau khi đổ bê tông đối với bề mặt bề mặt rộng như sàn mái. Bảo dưỡng liên tục ít nhất là 7 ngày, thời gian bảo dưỡng càng lâu càng tốt. Có thể bảo dưỡng bê tông, vữa bằng nhiều cách như: Phun nước liên tục lên bề mặt. Để nguyên cốp pha. Che chắn bằng bạt tránh nắng, bao bố ướt,.. Nếu bề mặt bê tông hoặc vữa khô không đồng đều, dẫn đến các hiện tượng tường nứt chân chim, rạn nẻ bê tông và cũng là nguyên nhân gây thấm và ngấm sau này.

Thi công sắt chờ cột

Các thanh thép chờ ở cột phải đặt sole nhau để trên một mặt cắt không quá 50% mối nối. Nối sole để giảm thiểu vị trí nguy hiểm xuống. Ngay vị trí nối cần bô sắt đai 10cm một sắt đai. Đối với nối buộc là 30D, nối hàn là 15 -20D. Tại vùng nối chân cột, dầm sát gối, khoảng cách giữa các đai nên được chia nhỏ để tăng tính ổn định của cấu kiện. Nhiều nhà thầu có xu hướng cho thợ cắt thép chờ bằng nhau để dễ thi công và tiết kiệm vật liệu. Tuy nhiên, có thể gây ảnh hưởng xấu đến cột, dễ dẫn đến tình trạng bung thép hoặc nứt. Sau khi đổ tông cột xong và tháo dỡ coffa, do đường kính cột quá lớn, nên cột thường bị méo.

Xây nhà phần thô bằng gạch thẻ

Trong xây dựng nhà phố phần thô, hầu hết các nhà thầu sử dụng gạch ống 4 lỗ để xây tường bao. Tuy nhiên, các nhà thầu uy tín sẽ sử dụng thêm gạch thẻ để đảm bảo chất lượng ngôi nhà.

Gạch thẻ có ưu điểm bền chắc. Thường dùng cho các vị trí chống thấm, vị trí khoan đục: bao hầm tự hoại, gia cố hộp gen, gia cố chân tường, giằng tường, đố cửa và xây bậc cầu thang.

Công tác đóng lưới mắt cáo chống nứt

Sau khi hoàn thành công trình, xung quanh hộp gen thường xuất hiện những vết nứt chân chim. Do bề mặt vữa không đều khi đi đường ống ruột gà, bê tông có độ co ngót, giãn nở theo nhiệt độ. Khiến cho các khe hở bên trong tường xuất hiện, dẫn đến bề mặt sơn bị nứt. Để tránh tình trạng này, nên đóng lưới mắt cáo để tường không bị nứt về sau. Lưới thép cần được phủ đều trên mặt sàn, vách sau đó cố định bằng đinh đóng lưới tô tường chuyên dụng hoặc vít khoan đầu dù. Tiếp tục tô một lớp hồ dầu mỏng lên khu vực đã đặt lưới mắt cáo để tăng độ bám dính của hệ vữa và lưới, sàn. Trét hồ dầu thật kỹ những vị trí yếu: nách tường, tiếp giáp tường – cột, tường – đà, các mép cửa,… Tránh tình trạng xuất hiện các vết nứt chân chim tối đa nhất. Những nơi có nguy cơ bị nứt cao: góc bo tròn, góc vuông, chỗ tiếp nối, đường đi ống nước, dây điện, cầu thang,…

Công tác chống thấm

khi xây nhà phần thô Chống thấm là công tác quan trọng khi xây nhà của phần thô. Cần có quy trình chống thấm cụ thể và đúng kỹ thuật để không dẫn đến tình trạng ẩm mốc, dột, bong tróc sơn tường. Khu vực cần chống thấm: sàn mái, xử lý giáp mí nhà hàng xóm, nhà vệ sinh, bể bơi, tầng hầm, ban công,… Việc chống thấm cần kiểm tra chặt chẽ khi thi công. Chủ đầu tư cần đánh giá được chất lượng vật tư thô để đảm bảo chất lượng ngôi nhà tốt nhất.

Lựa chọn nhà thầu uy tín, có kinh nghiệm

Xây dựng phần thô là cái cốt lõi của toàn bộ cấu trúc ngôi nhà. Một công trình xây dựng đáp ứng được tiêu chuẩn an toàn và chất lượng cần có sự đảm bảo từ một nhà thầu đủ năng lực và kinh nghiệm. Do đó, việc lựa chọn nhà thầu xây nhà trọn gói là rất quan trọng để đảm bảo an toàn và chất lượng của công trình xây dựng.

Vật liệu xây dựng

Vật liệu xây dựng, có lẽ là phần ngốn nhiều chi phí nhất trong tác động trực tiếp tới giá xây nhà phần thô Có những loại vật liệu xây dựng phần thô cơ bản như: Thép, xi măng, bê tông, cát bê tông, cát xây tường, đá, gạch, ống nước, dây điện,.. Chắc rằng, ai cũng biết, vật liệu xây dựng có nhiều loại, nhiều dòng khác nhau, của những thương hiệu khác nhau. Nên chắc chắn đơn giá của vật liệu cũng sẽ khác nhau. Đơn giản, khi bạn muốn xử dụng những loại vật liệu tốt như: Thép Việt Nhật, hay xi măng Holcim,... thì chắc chắn đơn giá xây nhà sẽ tăng lên so với những thương hiệu, hay vật liệu chất lượng ở tầm trung và tầm thấp.

Vật tư sử dụng phần thô
Tên vật tư	Quy chuẩn vật tư
Sắt Thép	Sắt Việt Nhật hoặc POMINA
Xi măng đổ bê tông và xây tô	Xi măng HOLCIM và xi măng Hà Tiên
Gạch	Gạch TUYNEL có kích thước chuẩn 8x8x18cm
Đá	Đá Bình Điền - Đồng Nai có kích thước 10x20mm cho công tác đổ bê tông và 40x60mm cho công tác lăm le móng
Cát đổ bê tông	Cát hạt to
Cát xây và tô	Cát hạt trung
Bê tông	Bê tông trộn máy tại công trình hoặc đổ bê tông tươi
Ống nước	Ống nước Bình Minh
Dây điện	Dây điện Cadivi
Dây tín hiệu	Dây tín hiệu (ADSL, tivi, điện thoại) Sino
Ống cứng	Ống cứng luồng dây điện âm hiệu Vega
Ống ruột gà	Ống ruột gà hiệu Sino
Hóa chất chông thấm	Hóa chất chống thấm hiệu Flinkote - Sikalatex

Hình ảnh vật tư được sử dụng tại Phố Việt, đảm bảo chất lượng tốt, phù hợp với báo giá xây nhà phần thô

Hình ảnh vật tư được sử dụng tại Phố Việt, đảm bảo chất lượng tốt, phù hợp với báo giá xây nhà phần thô

Quy trình xây dựng phần thô

Giai đoạn 1 : Chuẩn bị

Bắt đầu thực các thủ tục về pháp lý xây dựng như : làm hồ sơ di dời vị trí đồng hồ điện, nước, giấy xin phép được khởi công, giấy xin phép được sử dụng lòng lề đường.

Giai đoạn 2 : Thi công móng

Thi công nền móng với biện pháp gia cố móng đối với nhà có thiết kế móng cọc tại địa điểm có nền đất yếu. Khi đào móng, đảm bảo được sự an toàn không gây ảnh hưởng đến các công trình bên cạnh.
Đào hố móng bằng máy đào chuyên dụng, có thể thực hiện bằng tay.
Thực hiện thi công hầm phân, bể ngầm, hố thang máy,... bằng bê tông đổ liền khối.
Tạo khuôn đài móng, đà giằng, dầm móng, đà kiềng bằng gạch.
Gia công các cốt thép móng, đà kiềng, đà giảng vào trong khuôn móng đã tạo sẵn.
Thực hiện lắp đặt các đường ống nước kỹ thuật âm ngầm cho tầng trệt.
Tiếp theo đổ bê tông để lót nền bảng bê tông.
Sau đó lắp đặt cốt thép sàn của tầng trệt để tạo liên kết vào các cốt thép dầm móng đã có trước đó.
Thực hiện thi công móng và đổ bê tông vào phần móng.

Giai đoạn 3 : Thi công thân nhà

Thực hiện xây dựng cốt pha cột, cốt thép cột, bê tông cột của tầng trệt trước khi thực hiện đổ bê tông cột.
Thực hiện xây dựng tường của tầng trệt.
Tiếp theo sẽ thi công cốt thép, cốt pha, bê tông của tầng 1, tiếp theo thực hiện tưới nước để bảo dưỡng bê tông, tường xây.
Quá trình sẽ lặp đi lặp lại nhiều lần ở các tầng cao đến khi hoàn chỉnh và đến phần bê tông sàn mái nhà.

Giai đoạn 4 : Tạo hình và tiến hành lắp đặt các đường ống kỹ thuật

Xây dựng tường, thực hiện ngăn cách phòng và tạo hình cho các không gian, phòng có chức năng đặc biệt.
Thực hiện các đường ống nước nóng, lạnh, đường ống dẫn nước sinh hoạt,...
Thực hiện lắp đặt các hệ thống đường dây dẫn điện.

Giai đoạn 5 : Hoàn thiện công trình

Trát trần, trát tường đối với các vị trí trần nhà không thực hiện đóng thạch cao.
Trát phù điêu, gờ phào.
Lắp dựng các trần thạch cao, cửa sổ, cửa chính, lan can cầu thang,...
Sơn bả matit trần tường nhà.
Sơn nước cho tường nhà, trần nhà.
Thực hiện ốp gạch nền, trang trí trong và ngoài nhà theo như sơ đồ thiết kế.
Thực hiện lắp đặt các thiết bị nhà vệ sinh, nhà bếp, điện,...

Giai đoạn 6 : Làm vệ sinh và bàn giao công trình

Kiểm tra và khắc phục các điểm chưa chính xác.
Vệ sinh máy móc công nghiệp, công trình để sẵn sàng bàn giao công trình.

Tiến độ thi công phần thô

Với quy mô công trình nhà phố hoặc biệt thự đơn giản có tổng diện tích sàn 200 - 400m², thời gian xây dựng phần thô từ 3 - 5 tháng tùy thuộc vào điều kiện thi công và biện pháp thi công. Phần móng từ 10 - 12 ngày, mỗi sàn từ 7 - 10 ngày.

Với công trình có quy mô lớn hơn hoặc biệt thự cổ điển, phức tạp, báo giá xây nhà phần thô và tiến độ thi công sẽ do hai bên thỏa thuận, thống nhất (chủ yếu phụ thuộc nhiều vào tiến độ thi công phần hoàn thiện nội, ngoại thất của chủ đầu tư).

Cách tính diện tích xây nhà phần thô

Hướng dẫn cách tính diện tích xây dựng

Hướng dẫn cách tính diện tích xây dựng

1. Móng đơn tính 30% diện tích, móng băng tính 50% diện tích, móng cọc tính 40% diện tích.

2. Tầng hầm có độ sâu từ 1.0 đến 1.3m so với code vỉa hè tính 150% diện tích.

3. Tầng hầm có độ sâu từ 1.3 đến 1.7m so với code vỉa hè tính 170% diện tích.

4. Tầng hầm có độ sâu từ 1.7 đến 2.0m so với code vỉa hè tính 200% diện tích.

5. Tầng hầm có độ sâu lớn hơn 2.0m so với code vỉa hè tính 250% diện tích.

6. Tầng trệt không đổ bê tông cốt thép tính 100% diện tích, đổ bê tông cốt thép tính 120 - 130% diện tích.

7. Phần sân trước, sân sau tính 50% diện tích, sân đổ bê tông cốt thép tính 100% diện tích.

8. Tiểu cảnh sân vườn, hồ nước, cổng rào,… tùy theo độ phức tạp sẽ báo giá riêng.

9. Phần diện tích trong nhà, ban công tính 100% diện tích.

10. Phần diện tích sân thượng có mái che tính 100% diện tích, không có mái che tính 50 - 70% diện tích, lam trang trí tính 100% diện tích.

11. Mái tole tính 30% diện tích (bao gồm toàn bộ hệ xà gồ sắt hộp và tole lợp, tính theo diện tích mặt nghiêng).

12. Mái ngói kèo sắt tính 70% diện tích (bao gồm toàn bộ hệ khung kèo và ngói lợp, tính theo diện tích mặt nghiêng).

13. Mái ngói tính 100% diện tích (bao gồm toàn bộ hệ li tô và ngói lợp, tính theo diện tích mặt nghiêng).

14. Mái bằng tính 50% diện tích.

15. Ô trống trong nhà <12m² tính 100% diện tích ô trống.

16. Ô trống trong nhà >12m² tính 80% diện tích ô trống.

17. Khu vực cầu thang tính 100% diện tích.

18. Nhà có thang máy phát sinh 15-20tr / điểm dừng.

Cách tính sơ bộ phần thô

Tại sao nên chọn xây dựng phần thô PHỐ VIỆT

Công Ty Thiết Kế Xây Dựng PHỐ VIỆT là đơn vị duy nhất có thể vừa tư vấn và hỗ trợ khép kín từ giai đoạn Xin phép xây dựng => Thiết kế kỹ thuật => Xây Dựng Thô, Hoàn Thiện. Chúng tôi thực hiện tốt mọi thủ tục pháp lý khó tại TPHCM và các tỉnh lân cận.

Hồ sơ thiết kế kiến trúc và kết cấu được đánh giá bởi đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư thiết kế có trình độ chuyên môn cao. Nhằm tối ưu hóa thiết kế công năng sử dụng, tối đa diện tích của không gian. Giúp bạn kiểm soát chất lượng và dự báo rủi ro ngay trên bản vẽ trước khi thi công.

Minh bạch trong báo giá, rõ ràng trong tiến độ thanh toán. Kỹ thuật xây dựng chất lượng được đảm bảo bởi quy trình thi công. Giúp khách hàng quản lý tiến độ, đảm bảo công trình được hoàn chỉnh nhất về chuyên môn và có tính thẩm mỹ cao. Bảng đơn giá xây dựng phần thô của XÂY DỰNG PHỐ VIỆT sẽ giúp bạn hoạch định được chi phí trước khi bước vào giai đoạn thi công. Báo giá phần thô và đặc biệt là phần hoàn thiện với các chủng loại vật tư đa dạng theo tiêu chuẩn nhất định trên thị trường. Quý khách hàng có thể thay đổi điều chỉnh sau khi cùng KTS lựa chọn theo sở

PHỐ VIỆT cam kết thực hiện mọi điều tốt nhất.

Xây dựng phần thô do Phố Việt đảm nhiệm luôn đặt chất lượng công trình lên làm tiêu chí hàng đầu.
Phạt 50 triệu đồng/lần nếu phát hiện có hành vi sử dụng vật tư giả, kém chất lượng cho công trình.
Phố Việt cung cấp các hợp đồng riêng rẽ, minh bạch và rõ ràng cho từng hạng mục vật tư (sắt, thép, xi măng, cát, đát,...) cũng như bê tông tươi để khách hàng có thể yên tâm về chủng loại.
Toàn bộ nhật ký công trình, hình ảnh về quá trình thi công, xây dựng phần thô nhà phố sẽ được lưu lại từ khi bắt đầu đến hoàn thiện. Những tài liệu này sẽ giúp khách hàng có một bộ hồ sơ thi công chỉn chu, đồng thời dễ dàng hơn cho việc nghiệm thu và các sửa chữa phát sinh sau này.
Phố Việt cung cấp đội ngũ kỹ sư, giám sát viên theo dõi công trình 24/24 nhằm đảm bảo thi công theo đúng quy trình, tiến độ và chất lượng.
Cam kết tuyệt đối không bán thầu mà chịu trách nhiệm, đồng hành cùng khách hàng trong mọi khâu từ khi bắt đầu, thi công phần thô đến hoàn thiện công trình.
Cam kết không có bất kỳ phát sinh vào về chi phí sau khi đã thống nhất thiết kế và dự toán từ ban đầu.
Cam kết thi công đúng tiến độ, ghi rõ điều khoản phạt nếu xảy ra tình trạng thi công chậm trễ so với thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng.
Cam kết đồng hành cùng khách hàng trong suốt thời gian sử dụng và kể cả khi đã hết bảo hành.