Đơn giá xây dựng theo m2 là một trong những cơ sở được nhiều gia chủ sử dụng để dự trù chi phí khi chuẩn bị xây nhà. Phương pháp này giúp ước tính nhanh ngân sách dựa trên tổng diện tích xây dựng và mức đơn giá tương ứng, từ đó gia chủ có thể chủ động hơn trong việc chuẩn bị tài chính. Hiện nay, đơn giá xây dựng theo m2 là phương pháp được sử dụng khá phổ biến để ước tính nhanh tổng chi phí xây dựng nhà ở. Cách tính này tương đối đơn giản, dễ áp dụng và đặc biệt phù hợp trong giai đoạn gia chủ chưa có đầy đủ hồ sơ thiết kế kỹ thuật để bóc tách chi tiết khối lượng.
Tuy nhiên, chi phí xây nhà thực tế không chỉ phụ thuộc vào diện tích sàn. Quy mô công trình, số tầng, loại móng, tầng hầm, kết cấu, phong cách kiến trúc, chủng loại vật tư, vị trí xây dựng và điều kiện thi công thực tế đều có thể ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng theo m2.
Vì vậy, hiểu đúng cách tính diện tích và các hệ số quy đổi sẽ giúp gia chủ dự trù ngân sách sát thực tế hơn, đồng thời hạn chế những khoản phát sinh ngoài kế hoạch trong quá trình thi công.
Các phương pháp tính chi phí xây nhà hiện nay
Trong xây dựng nhà ở, chi phí công trình thường được dự toán theo hai phương pháp chính:
-
Tính chi phí xây dựng theo m2: Tổng diện tích xây dựng sau khi quy đổi theo hệ số được nhân với đơn giá xây dựng theo m2 tương ứng.
-
Bóc tách khối lượng và đơn giá: Dựa trên hồ sơ thiết kế để xác định chi tiết từng khối lượng công việc như bê tông, cốt thép, xây tô, chống thấm, điện nước, sơn, lát gạch… sau đó nhân với đơn giá của từng hạng mục.
Trong phạm vi bài viết này, chúng ta tập trung vào phương pháp tính chi phí xây nhà theo m2 xây dựng – cách dự toán đang được áp dụng khá phổ biến đối với nhà phố và biệt thự tại TP.HCM.
Ưu điểm lớn nhất của phương pháp này là nhanh, đơn giản và dễ hình dung tổng ngân sách. Tuy nhiên, đây vẫn là phương pháp dự toán sơ bộ. Khi công trình đã có đầy đủ hồ sơ thiết kế, việc bóc tách chi tiết khối lượng sẽ cho kết quả chính xác hơn.
Công thức tính đơn giá xây dựng theo m2
Công thức cơ bản:
Chi phí xây nhà dự kiến = Tổng diện tích xây dựng tính giá × Đơn giá xây dựng theo m2
Điểm quan trọng ở đây là diện tích xây dựng tính giá không đơn thuần là diện tích đất hoặc tổng diện tích sàn sử dụng. Mỗi hạng mục của công trình sẽ được quy đổi theo một hệ số nhất định tùy vào mức độ phức tạp và khối lượng thi công.
Tầng hầm
Đối với nhà có tầng hầm, chi phí thi công thường cao hơn tầng nổi do liên quan đến đào đất, vận chuyển đất, chống vách, chống thấm, kết cấu chịu lực và các biện pháp đảm bảo an toàn cho công trình lân cận.
Diện tích tầng hầm tính giá = Diện tích tầng hầm × hệ số khoảng 150% – 250%
Hệ số thực tế còn phụ thuộc vào độ sâu tầng hầm, điều kiện địa chất, vị trí xây dựng và biện pháp thi công.
Phần móng nhà
Tùy theo giải pháp kết cấu móng, diện tích tính giá có thể tham khảo như sau:
-
Móng đơn: Diện tích × khoảng 40%.
-
Móng cọc: Diện tích × khoảng 20% – 30%.
-
Móng bè: Diện tích × khoảng 50%.
Loại móng phù hợp cần được xác định dựa trên tải trọng công trình, điều kiện địa chất và phương án kết cấu của kỹ sư.
Tầng trệt và các tầng lầu
Đối với tầng trệt, các tầng lầu và phần tum hoặc mái che cầu thang nếu có:
Diện tích tính giá = Diện tích xây dựng × 100%
Ví dụ, một tầng có diện tích xây dựng 80 m² thì thông thường sẽ được tính tương đương 80 m² diện tích xây dựng tính giá.
Sân trước và sân sau
Phần sân trước, sân sau hoặc các khu vực ngoài nhà có mức độ thi công khác với phần diện tích bên trong công trình nên thường được áp dụng hệ số thấp hơn.
Diện tích sân tính giá = Diện tích sân × khoảng 30% – 70%
Hệ số cụ thể phụ thuộc vào kết cấu sân, nền móng, lát gạch, mái che và các hạng mục kỹ thuật đi kèm.
Phần mái
Tùy vào loại mái được lựa chọn, hệ số tính diện tích cũng khác nhau:
-
Mái bê tông cốt thép: Diện tích × khoảng 50%.
-
Mái tôn: Diện tích × khoảng 20%.
-
Mái ngói kết hợp bê tông cốt thép: Diện tích mặt nghiêng × khoảng 100%.
-
Mái ngói kết hợp hệ kèo sắt: Diện tích mặt nghiêng × khoảng 70%.
Những yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng theo m2
Để có đơn giá xây dựng theo m2 sát với thực tế, gia chủ không nên chỉ nhìn vào mức giá trên mỗi mét vuông mà cần xem xét toàn bộ các yếu tố liên quan.
Diện tích và quy mô công trình
Nhà có diện tích lớn, nhiều tầng hoặc kết cấu phức tạp thường có khối lượng thi công khác với nhà có quy mô nhỏ.
Số tầng, loại móng, chiều cao tầng, diện tích mái và các chi tiết kiến trúc đều có thể làm thay đổi tổng chi phí.
Phong cách thiết kế
Nhà phố hiện đại với thiết kế đơn giản thường có cách triển khai khác so với những công trình sử dụng nhiều chi tiết trang trí, mặt tiền cầu kỳ hoặc vật liệu đặc biệt.
Do đó, đơn giá xây dựng theo m2 cần được xem xét cùng với hồ sơ thiết kế để tránh chênh lệch lớn giữa chi phí dự kiến và chi phí thực tế.
Chủng loại vật tư
Vật tư xây dựng có nhiều phân khúc về chất lượng và giá thành. Thép, xi măng, gạch, đá, sơn, cửa, thiết bị điện nước và vật liệu hoàn thiện đều ảnh hưởng đến ngân sách.
Gia chủ nên xác định rõ chủng loại vật tư ngay từ đầu để việc lập dự toán được chính xác hơn.
Vị trí và điều kiện thi công
Công trình nằm ở mặt tiền rộng thường thuận tiện vận chuyển vật tư hơn so với nhà trong hẻm nhỏ. Những khu vực hạn chế phương tiện vận chuyển hoặc khó tập kết vật tư có thể phát sinh thêm chi phí tổ chức thi công.
Các hình thức xây dựng thường gặp
Khi tìm hiểu đơn giá xây dựng theo m2, gia chủ nên xác định trước mình muốn thuê thi công phần nào.
Thi công phần thô
Phần thô tập trung vào các hạng mục kết cấu và nền tảng của công trình như móng, cột, dầm, sàn, cầu thang, xây tường và các công việc liên quan theo hợp đồng.
Hình thức này phù hợp với gia chủ muốn chủ động lựa chọn vật liệu hoàn thiện và thiết bị nội thất.
Xây nhà trọn gói
Với hình thức trọn gói, đơn vị xây dựng có thể đảm nhận từ phần thô đến hoàn thiện theo phạm vi hợp đồng. Gia chủ giảm bớt công việc quản lý nhiều đội thợ và có thể dễ dàng theo dõi tiến độ.
Khi lựa chọn báo giá xây nhà theo m2, cần xác định rõ mức giá đang áp dụng cho phần thô hay toàn bộ công trình hoàn thiện.
Kinh nghiệm tham khảo báo giá xây dựng
Một bảng báo giá xây nhà theo m2 chỉ thực sự có giá trị khi thể hiện rõ phạm vi công việc và tiêu chuẩn vật tư đi kèm.
Không chỉ so sánh giá trên mỗi mét vuông
Hai đơn vị có thể cùng đưa ra một mức giá/m² nhưng phạm vi công việc, vật tư và cách tính diện tích hoàn toàn khác nhau.
Gia chủ nên yêu cầu bảng báo giá chi tiết để biết chính xác mình đang chi trả cho những hạng mục nào.
Kiểm tra vật tư sử dụng
Các loại vật liệu chính nên được ghi rõ thương hiệu hoặc tiêu chuẩn trong hồ sơ báo giá và hợp đồng. Điều này giúp hạn chế tình trạng thay đổi vật tư không thống nhất trong quá trình thi công.
Xem kỹ điều khoản hợp đồng
Hợp đồng nên thể hiện rõ đơn giá, phạm vi công việc, tiến độ, phương thức thanh toán, trách nhiệm của hai bên và cách xử lý các hạng mục phát sinh.
Lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín
Việc lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín giúp gia chủ có thêm cơ sở kiểm soát chất lượng và tiến độ công trình.
Trước khi ký hợp đồng, nên tìm hiểu năng lực, các công trình đã thực hiện, quy trình làm việc và chính sách bảo hành của đơn vị. Bên cạnh đó, gia chủ nên trao đổi trực tiếp để đánh giá khả năng tư vấn và mức độ minh bạch trong báo giá.
PHỐ VIỆT triển khai các dịch vụ thiết kế và xây dựng nhà phố, trong đó phương án chi phí được xây dựng dựa trên quy mô, hồ sơ thiết kế và yêu cầu thực tế của từng công trình.
PHỐ VIỆT báo giá xây dựng như thế nào?
Khi lập đơn giá xây dựng theo m2, PHỐ VIỆT có thể dựa trên tổng diện tích xây dựng, quy mô công trình, điều kiện mặt bằng và phạm vi thi công mà gia chủ lựa chọn.
Việc khảo sát thực tế trước khi lập báo giá giúp xác định những yếu tố có thể ảnh hưởng đến chi phí. Các hạng mục và vật tư cần được trao đổi rõ trước khi triển khai để gia chủ chủ động chuẩn bị ngân sách.
Đối với công trình lựa chọn hình thức xây dựng trọn gói, việc phối hợp giữa thiết kế, dự toán và thi công cũng giúp quá trình triển khai đồng bộ hơn.
Lưu ý để kiểm soát chi phí xây nhà
Trước khi bắt đầu, gia chủ nên xác định ngân sách dự kiến, nhu cầu sử dụng và phong cách kiến trúc mong muốn. Sau đó, có thể trao đổi với đơn vị thiết kế và thi công để xây dựng phương án phù hợp.
Ngoài đơn giá xây dựng theo m2, cần quan tâm đến tổng diện tích xây dựng thực tế, vật tư, thiết bị hoàn thiện và những hạng mục chưa bao gồm trong báo giá.
Một khoản ngân sách dự phòng cũng nên được tính đến để chủ động xử lý những thay đổi hoặc phát sinh hợp lý trong quá trình xây dựng.
Kết luận
Tính chi phí theo diện tích là phương pháp thuận tiện để gia chủ bước đầu dự trù ngân sách. Tuy nhiên, đơn giá xây dựng theo m2 chỉ mang tính tham khảo nếu chưa xác định cụ thể thiết kế, diện tích, vật tư và điều kiện thi công.
Nếu đang chuẩn bị xây dựng, gia chủ nên làm việc với nhà thầu xây dựng uy tín để được khảo sát, tư vấn và lập dự toán phù hợp. PHỐ VIỆT có thể đồng hành từ khâu thiết kế đến thi công, giúp gia chủ có kế hoạch xây dựng rõ ràng và chủ động hơn về chi phí. Đơn giá xây dựng theo m2 Đơn giá xây dựng theo m2 Đơn giá xây dựng theo m2 Đơn giá xây dựng theo m2
